231.第230章 大计划第1/4段
第230章 大计划
“单元既简单又复杂，在分层出售出现之前，买楼的客户主要是金山阿伯，他们置业的目的基本是为了收租，深水埗那些店铺街的物业是他们最喜欢的，一栋一栋都被金山阿伯买走。
等上海人大批过来，剩下的那些也被买走，上海人的想法和金山阿伯差不多，买楼都是为了收租。我认识不少上海婆，什么陈太、张太、王太，生活方式都差不多，天天打牌，靠收租过日子。
我计算过，买一栋楼用来出租，不考虑通货膨胀，差不多78个月能收回成本，当作一项低风险投资还是不错的。”
冼耀文呷一口咖啡，润了润嗓，接着说道：“分层出售之后，买楼纯粹用来自住的家庭也不多，他们通常会拿出一间或两间房用来出租，自己一家子窝在一间屋里。
之所以如此，原因很简单，香港现在建的新楼多是1000呎的面积，每呎价格在18元上下浮动，拿下一层大约需要1.8万元，这笔钱对大部分家庭都是非常大的负担，那些已经买楼的家庭，其中不少应该靠着东挪西借才能买得起楼，他们不得不开源节流，尽快堵上窟窿。
综上所述，在不考虑舒适性的前提下，一个家庭不需要1000呎就能住得开。
我以一个三世同堂的家庭来举个例子，奶奶、爸爸、妈妈、兄弟姊妹5个，全家一共8口人……”
“为什么没有爷爷？”米歇尔打断道。
“死了，底层家庭的男性四十五岁是一道小坎，五十是一道大坎，能跨过两道坎的不多。”冼耀文没解释太多，直接转回正题，“一间400呎（37㎡）的单元可以隔出两室一厅一厨一卫，爸爸妈妈加一个最小的孩子住主卧，次卧里可以摆一张高低铺，上下各睡两个孩子，奶奶睡在客厅，早收晚搭。
这已经是比较极端的情况，还是能住得开，人口比较少的家庭更不用说。
400呎的房子，售价差不多7200元，足足少了一万多，有购买能力的家庭数量呈几何倍增加，而增加的这一部分，过日子更加精打细算，对价格和优惠更加敏感。”
说到这，冼耀文问米歇尔，“你知道那些地产商为什么只建1000呎的楼吗？”
“地产商都是小商人，资金不足以建更大的楼。”米歇尔干脆地回答道。
“是的，地产商的实力都不强，所以我们可以找他们进行合作，我们负责拿地、立项和销售，他们负责建楼，等楼一结顶，就可以分到利润。”
米歇尔诧异道：“结顶就分红？”
冼耀文颔了颔首，“没错，结顶就能拿到钱，一天都不用等。”
米歇尔思考片刻，试探性地问道：“亚当，你是不是想先收钱再建楼？”
“Bingo！”冼耀文也不卖关子，直接说道：“我准备进行分期付款的销售模式，拿到地皮就开始卖楼，首付只要三成，二楼的楼面完成交两成，三楼的楼面完成交三成，结顶交一成，最后的一成拿入伙纸的时候再交。
每一次交钱都设置一个截止时间，超过截止时间还没交钱，视为违约，如果一周之内把钱交上，只需支付一笔违约金，合约继续执行，如果依然没交上，合约作废，之前交的钱一概不退。
这是常规的销售模式，除此之外，我们还可以推出超级让利，客户只要在首付时多付一成，总房款就可以优惠一定的数额，多付两成，优惠更大，以此类推，如果一次性付清，我们给出一个超大折扣。”
冼耀文淡笑一声，“折扣的数字要进行精算，在保证利润的同时，给客户做出最大的让利。”
米歇尔略作思考，说道：“亚当，这样做，我们的利润不可能太多。”
“米歇尔，我看重的不是售楼利润，而是地皮溢出，每一个项目地皮都会保留一部分，可以用来囤积，也可以用来建戏院或其他商业性质的建筑。
只要公司运行两三年，友谊院线不仅拥有戏院，还有地皮和利润，我们单栋楼的利润没有那么可观，但只要项目周转的够快，基数大，利润照样不会差。
三年之后，我们就要观望了，同样的模式继续下去，或者把手里不适合建商业建筑的地皮开发了，只租不卖，赚取租金的同时坐等楼价上涨。”
“你担心香港的房地产会出现上海和佛罗里达州同样的情况？”
冼耀文呵呵一笑，“必然会发生的事情，我有什么好担心，我只是打算用心观察，提前预测到发生的时间，提前撤出，然后等到真的发生，我们下场抄底。香港的人口在这里摆着，房子是刚需，额，多付两成，优惠更大，以此类推，如果一次性付清，我们给出一个超大折扣。”
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