第109章 负利率时代第1/3段
作为最重要的产品输出国，中国的外汇储备已跃居世界第一，人民币面临巨大的升值压力。这一局面与80年代中期的RB极为相似。
RB错误的货币政策和财政政策使泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时RB人均GDP超过美国，但国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通RB国民遥不可及的事情。
最后RB戳破了泡沫经济，没造成更大的破坏，日元没变成擦屁股的废纸，但股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成大量坏账，RB经济进入了十几年的衰退期。
房价高启与2020年的中国也极为相似，但中国的货币政策更稳健，与RB的房地产硬着陆不同，中国的对房地产的应对方法更合理有效，其中一个关乎大家切身利益的政策必须要说说。
对于每一个背负了房贷的人，绝对想不到，进入2020年头的时候，央行会送来一份大礼。当然，对于想要在2020年后刚需买房的人来说，也算是一份大礼。
2019年12月28日，中国人民银行（央行）发布年内第30号公告。公告中的文字非常专业、晦涩，不是金融专业出身的人，会觉得云里雾里，也体会不到这则公告的史诗级作用。
这则重磅公告的内容，转述出来是这样的。
第一：从2020年1月1日开始，商业银行不得和买房人，签订参考贷款基准利率的浮动利率贷款合同。房贷利率正式换锚。
第二：从2020年3月1日开始，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一，要么：固定利率；要么：「LPR利率+基点加成」模式。
也就是说，从今年的3月1日开始至8月份的5个月时间里，当初和买房人签订了房贷合同的银行，会联系买房人，协商废除原有的「基准利率+浮动比例」的利率合同，然后再二选一。
大家一定要记住，无论银行怎么巧舌如簧，口吐莲花：
都不要选择固定利率模式，而是要选择「LPR利率+基点加成」模式！
央行公告中说得很清楚，这种变更，一辈子只有一次机会，选错了的话，是无法更改的。
不要小看两种利率模式的差别，我们可以大致估算下，在某些年份，利率差距可能达到1-5个百分点。如果房贷余额有300万元的话，每年还款差异就可能达到3-15万元。这几万块钱可都是大家作为一个普通人赚的辛苦钱啊。
在过去几年，数百万的年轻人夫妻，掏空了父母辈的钱包，背负了房贷，不敢辞职和跳槽，过上了不敢消费的佛系生活。
央行的定期报告显示，截止2019年8月份，个人贷款余额总量在29万亿元人民币。你的房贷，可能就在其中。
现在，央行要给你松绑了，卸下重担了，就看你3个月之后，要不要接收这份大礼，改变一家子的命运了。
央行在2019年8月份，进行房贷变革的细节如下。
变革前，房贷利率=央行基准利率+浮动比例。
基准利率由央行统一公布，商业银行无权控制，只能被动跟随。如果央行加息了，或者降息了，那么在来年的固定日期1月1日，购房者的基准利率就会统一改变。当前的基准利率是4.90%。
商业银行能够改变的就是“浮动比例”。有些城市的银行货币宽松，鼓励首套房置业，地方政府财源依赖于土地出让金，那么可能在基准利率的基础上打折扣，但是大多数城市，是没有浮动比例，或者上浮的。
对购房者而言，和银行签订的“浮动比例”一旦确认，以后是无法变更的。
但变革后，房贷利率=贷款市场报价（LPR）利率+基点加成。
LPR利率，专业说法是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算的算术平均价。
说得更加直白一点：LPR利率更加市场化，在反映全社会无风险利率的程度上，更加逼真。
当经济过热时，通胀时，利率高；当经济过冷时，通缩时，利率低。这种市场化的利率，将贷款人和借款人之间的利益、风险，均衡了下。
央行高屋建瓴，将1年期LPR利率，用于实体经济；将5年期LPR利率，用于了房地产市场。
当需要给实体经济降息时，就调低1年期LPR利率，确保中小企业民营企业能借到便宜赖于土地出让金，那么可能在基准利率的基础上打折扣，但是大多数城市，是没有浮动比例，或者上浮的。
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